전세사기 피해자의 채무 구조는 특수합니다
전세사기 피해자는 일반적인 다중채무자와 다른 구조를 가집니다. 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 전세자금대출 원리금은 계속 상환해야 하고, 이사비·생활비 목적의 추가 대출이 누적되며, 때로는 신규 임차를 위한 이중 주거비까지 발생합니다. 즉, 피해 자체가 채무의 원인이자 상환 불능의 원인이 되는 이중 구조입니다. 이 때문에 단순히 개인회생 한 가지만 검토하기보다, 공적 구제와 사법 절차를 병렬로 설계할 필요가 있습니다.
대표적 피해 유형 3가지
- 깡통전세: 시세 하락·과다 근저당으로 매각해도 보증금이 나오지 않는 구조. 경매 배당에서 후순위로 밀리는 경우가 전형적입니다.
- 집주인 잠적·연락 두절: 계약 만료 후 반환 청구가 사실상 불가능한 경우로, 형사 고소와 임차권등기명령이 병행됩니다.
- 이중계약·명의신탁형 사기: 실제 소유자가 아닌 자와 계약한 경우나, 하나의 주택에 다수 임차인을 속여 계약한 경우입니다.
정부 지원제도 개요
피해자는 먼저 공적 제도를 최대한 활용한 뒤 잔여 채무를 회생으로 정리하는 순서가 일반적으로 권장됩니다.
- 전세사기피해자 지원 특별법: 피해자 결정 시 경·공매 유예, 우선매수권, 조세 체납 환급, 저리 대환대출 등 패키지 지원.
- 주택도시보증공사(HUG) 반환보증: 가입된 보증이 있는 경우 대위변제 청구가 가능하며, HUG가 집주인에 구상합니다.
- 한국주택금융공사 전세자금대출 상환 유예·조정: 피해자 결정을 받은 경우 원리금 상환 유예를 신청할 수 있습니다.
- 긴급주거지원·저리 생계자금 대출: LH 긴급주거지원, 디딤돌·버팀목 대환 등 주거 공백을 보완하는 수단입니다.
단계별 진행 방법
- 1. 피해 증빙 자료 수집
임대차계약서, 확정일자·전입신고 증명, 집주인과의 연락 내역, 경찰 고소장·수사기록, 전세사기피해자 결정문(해당 시)을 정리해 피해자 신분을 소명합니다.
- 2. 정부 지원제도 신청
전세사기피해자 지원 특별법에 따른 피해자 결정 신청, 주택도시보증공사 대위변제·구상권, 저리 긴급생계자금 대출 등 활용 가능한 공적 구제를 병행 검토합니다.
- 3. 개인회생으로 잔여 채무 정리
정부 구제로도 해소되지 않은 전세자금대출·생활비 채무는 개인회생으로 정리합니다. 피해자 특수성을 반영해 변제안을 설계하면 대폭 탕감 인가가 가능합니다.
- 4. 면책 후 신용 회복
인가 후 3년 변제를 이행하면 잔여 채무가 면책됩니다. 면책 후 5년이 지나면 신용정보원 기록이 말소되며, 이때부터 일반 금융거래를 재개할 수 있습니다.
작성
이승진 대표변호사
前 법무법인(유) 세종 · 대한변협 도산 전문분야 등록